投资商铺的4个坑都在这

 一、小县城的商铺：不一定保值增值

有人想北京、上海的商铺不便宜，老家县城的商铺应该是挺好的吧，其实不一定。小县城商铺面临的两个风险。

1、小县城的人口不断减少。

根据城市化的发展规律，我国城市化人口迁移方向是农村人口、三四五线城市的人口，逐渐向一线二线城市迁移。

三四五线城市的人口是越来越少的，小县城的人口越来越少，商铺的收益，需要有稳定的人流买东西，从而产生经营收入的。如果县城都没有人的话，商铺的价格自然就降下来了。

2、小县城的规划变更。

小县城原来可能有两条街，在这条街上的商铺收益最稳定的。但现在是小县城，如果有新区，或者万达广场，原来老街商铺的收入就不能保证了。

比如说长途汽车站搬了1公里，老街店铺的人流可能瞬间就没了。你重金砸下的店铺，马上就不值钱了。

小县城商铺存在的问题，就是价值不恒定，不保值增值。

二、大城市的商铺：涨幅低、交易税极高

1、商铺涨幅比住宅低。

同样是买房产，在上海100万买的商铺，过了一些年商铺涨了10倍，涨到了1000万；住宅呢，可能就涨了20倍，就涨到2000万。从房产增值角度上说，商铺增值幅度比住宅低。

2、商铺交易税收极高。

如果出售这1000万的商铺，到手的价格可能是多少呢？850万？750万？

不对。到手只剩下是450万。

所有的售楼经理，都告诉你商铺升值无限，但没跟你说税收有多高。商业型物业，如商铺、厂房、写字楼、车位，都有土地增值税。土地增值税征收的上限，是盈利的60%，卖商铺，先交营业税，再交契税、土地税，几轮下来，1000万的房产要交550万的税收。

大城市的商铺是没人交易的，而且涨幅也不高。

三、新区商铺：空置，人流少

有人想我买不起大城市的商铺，买新区的商铺呢？比如浦东新区、通州新区商铺。

上海浦东新区的商铺，其实是空置率很高，就像个鬼城。

老城区的马路窄，2-4个车道，人们步行就可以到达，所以人们走在街上，进店铺买东西的概率很大，但是新城区是6-8个车道，而且往往是在荒郊野岭建的，小区周边都是绿化区，不能随便在路边停车。

宽车道，人行不方便，也不安全，走进街上的概率低，进店铺的人也就不多了。而且车不能随便停，开车进不去，更没人流了。商铺可能几年十几年都红火不起来。

美国洛杉矶、拉斯维加斯等城市的商铺也都没人，20%左右都是空置的。

没人流，没租户，商铺怎么可能赚钱，怎么可能升值。

四、电商冲击商铺

电商、互联网销售、网红活动，人们越来越多地在网上买东西。人们逛街的时间都去刷淘宝了，在马路边的生意越来越少了，商铺的时代可能都已经过去了。

五、售后包租商铺的“陷阱”

陷阱1、羊毛出在羊身上。

租金是开发商提价后的折扣。比如说，商铺价格是100万，租金每月1万，一年给你租金12万元，这个租金其实是开发商给你打了8.8折。你去调查一下，不包租的商铺价格，应该比你买的价格低很多。

其实那12万租金，开发商可能根本没打算要，他就是想卖88万。这个售后包租，就是开发商的营销手段，营造了你占到便宜的感受而已。

陷阱2、租金高收益不可持续

即使开发商售后包租不是陷阱，真的帮你出租了3-5年的商铺，之后商铺的租金收益也成问题。长期的租金靠市场，要知道商铺值不值的投资，很好观察。

先在街口站一上午，看有多少人进入到了店里，算一下人均消费金额，就能算出商店每1小时的毛利。你算算开发商给你的小时租金多少，就知道商铺的盈利，根本不能覆盖那么高的租金。这里面高额的租金，可能是开发商的补贴。

过了3-5年，包租到期，你的店铺租给谁？谁能给你那么高的租金？租不出去，想卖，又有高额的税收，根本不划算。而且有没有人买，还是个问题。